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賃貸借について

賃貸借について

賃貸借契約には様々な問題や費用が発生します。予め内容を把握して頂いて、不動産投資のリスクを低くして頂く事が重要です。

退去の際に発生する事
「原状回復費用」
退去が発生した際にお部屋の修繕を行いますが、管理業者が出してくる見積もりを鵜のみにしてしまうのは駄目です。過去の退去から工事、入居までの期間等を考慮して、ご所有の物件にどれだけ工事を行えば客付ができるか把握して下さい。相場より賃料等が安い状況であれば、あえてすべての壁紙等を交換せずに客付ができる場合もあります。

「新たな募集のための広告料」
基本は1ヶ月が多いです。入居が決まらない場合は広告料を増やす事もひとつですが、入居者にインセンティブを与えるフリーレントや礼金部分をまず考慮する事が重要です。

「退去~次の入居者が決まるまで(収入が減る)」
この期間をどれだけ短くするかが非常に重要です。無理な賃料で決まるかもしれないと言う募集の方法では大きな機会損失になる可能性があります。一般的な賃貸借契約期間2年間の収入を考慮した募集方法を考慮しましょう。

購入時に調べる事
「滞納額の有無・処理の方法」
売買が行われた引渡しが行われた時点で滞納がある場合、賃料等の帰属やその後の滞納処理、賃料の回収が複雑になってしまうので、この部分は予め当事者間での取り決めが重要となります。できれば滞納者には退去をして頂いて、購入される事が良いと思います。

「連帯保証人が保証会社の場合の継続の有無」
多くの方が賃貸借契約書の連帯保証人の部分を確認をしていないケースが多いです。
連帯保証人が保証会社の場合、購入後に保証が継続するかどうか確認が重要となります。
継続が出来ない場合は連帯保証人がいない形になってしまうので、滞納が起きた際に問題となります。

「入居者の属性」
あってはならないのですが、売却のために売主サイドが質の悪い入居者を居住させているケースがあります。賃貸借契約書の内容、申込書の内容、契約時の書類(身分証明書、印鑑証明書)をしっかり把握するようにして下さい。

「更新のタイミング」
賃貸借契約書の始期と終期を把握し更新等が重なっていないか確認が重要です。仮に更新が重なっている場合は一気に退去してしまうと収入が減少してしまうので、更新をしてもらえるように入居者と貸主側から交渉をして頂く事が良いです。

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