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減価償却について

減価償却について

皆様から頂くご質問の中で一番多い質問が減価償却費についてです。
減価償却費についていくつかのポイントを説明させて頂きます。

①経費ではあるが、他の経費と違い現金の支出がない
他の経費、例えば原状回復費であれば業者さんに支払いが発生しますし、管理費であれば管理会社に支払いが発生します。そしてこの発生した費用は収益から差し引いて、その残りの分で税金を計算する事になります。つまり費用が多ければ多い程、収益が少なくなり、税金は小さくなることになります。経費の中で減価償却費は原状回復費、管理費同様に利益を少なくする機能を持ちますが、その他の経費と違うところは現金を支出しない所です。現金を支出しないのにもかかわらず何故経費になるかと考えている方も多いかと思いますが、減価償却費は不動産の購入時に建物に対しての支出額がもとになります。その支出を一度に計上せずに法的に定められた耐用年数にわたり各年度に按分して行く形で経費計上が認められています。考えてみると仮に不動産を購入時に一括して経費計上したとすると、間違いなくその期の収支は大幅な赤字になってしまいます。これは会計上望ましくないのは言うまでもありません。

②建物についてのみ
減価償却費は建物についてのみ適用されます。建物は時間が経てば見た目も含めて劣化して行きますので、この劣化を購入してから少しずつ価値を減らしていく効果があります。土地はどんなに時間が経っても劣化はしないですよね。
もちろん価値の変動はありますが、物質的には劣化しません。

③建物の価格はどう決まる
減価償却費の基となる建物の価格は購入時にどう決まるのでしょうか。
売買の際に殆どの場合が固定資産評価額の按分によって決定される事が多いです。建物の額が大きければ大きいほど、毎期の減価償却費が大きくなるので、できれば建物価格を増やして欲しいと思う方が本音だと思います。個人の方が購入する場合、うまい按分方法で許容されている方法もございます。購入時にこうした購入価格の土地、建物のバランスも運用方法により非常に重要となります。

④耐用年数について
減価償却の適用される期間は法的に決められています。
耐用年数一覧
中古の収益不動産を購入した場合は法定耐用年数の残存期間+築年数×20%が
購入後の減価償却期間になります。法定耐用年数が経過している場合は法定耐用年年数×20%になります。この部分をうまく考慮し他の資産と収支のバランスを考えて投資(ポートフォリオ戦略)を行う方法もございます。

⑤購入諸経費
不動産を購入する際に仲介手数料、登録免許税等の費用がかかります。こうした費用は最終的に建物、土地に按分される事となります。建物に按分をされて経費は減価償却費を通じて毎期費用計上されて行く事になります。

⑥売却時について
最終的に建物、土地を売却する際に既に減価償却期間が経過している場合、建物の価値は名目上ゼロになります。購入時の価格+購入時の諸経費から減価償却費を差し引いた額以上に売却できた場合に売却益が計上される事となります。

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