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家賃滞納者に対する明渡までのフロー

家賃滞納者に対する明渡までのフロー

講師:中央グループ 原田代表

1 契約解除
家賃滞納を理由に賃借人を退去させるためには、賃借人との間の賃貸借契約を解除する必要があります。契約解除は以下の3ステップを踏まなければなりません。

Step1 賃貸人・賃借人間の信頼関係破壊
「信頼関係が破壊している」と言えるかどうかは、諸々の事情が判断されますが、原則として3か月以上の滞納や他の事情がなければ、信頼関係破壊とは言えず、賃貸借契約を解除することはできません。

Step2 相当期間を定めて催告
賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊した後、催告して、それでも相当期間内に支払わなかったときに限り解除することができます。「相当期間」は、一般的に1~2週間程度あれば十分と言えます。

Step3 解除の意思表示
解除できる状態になれば、解除する旨を相手に伝えるだけで解除が成立します。確実に伝えたことを証拠とするために内容証明郵便(配達証明付)で通知することが重要です。解除は催告と同時に行うことができます。

2 建物明渡訴訟
契約解除しても賃借人が退去しない場合、訴訟を提起することになります。

⑴ 訴状の提出
訴状を作成し、裁判所へ提出します。そして、訴状提出後、裁判所と口頭弁論期日の調整をします。

⑵ 送 達
口頭弁論期日が決定すると、被告(賃借人)に対して、訴状複本及び口頭弁論期日呼出状を送達します。

⑶ 口頭弁論期日
口頭弁論期日では、裁判所でお互いの主張を繰り返します。

⑷ 判 決
 口頭弁論が結審すると、1~2週間後の期日が指定されて判決が言い渡されます。判決は賃借人に判決文が送達された日翌日から2週間で確定します。

3 建物明渡の強制執行
勝訴判決を得てもそれでも賃貸人が退去しない場合、強制執行の手続きが必要になります。

⑴ 強制執行の申立
申立書を作成し、裁判所へ提出します。申立後、執行官と打ち合わせを行います。

⑵ 明渡催告
実際に現地へ赴きます。現地では、物件の占有状況を確認した後、引渡し期限と強制執行を行う日を公示書に記載し、物件内に貼り付けます。

⑶ 断行日
執行官が決めた引渡期限までに退去しない場合、実際に強制執行を行います。 執行補助者が物件から荷物を運び出し、鍵を交換して完了になります。

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