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募集会社・管理会社の変更

募集会社・管理会社の変更

収益不動産運用において様々なサポートをする管理会社さんですが、その良し悪しで不動産投資の成功の鍵を握っています。今回はどんな管理会社さんであれば変更を検討した方が良いか、そしてどの様にして変更をしていくか説明をさせて頂きます。

・変更のポイント
①業務報告をまったくしない
稼働率が上がっていなかったり、修繕工事が増えたり今までの状態とは違う時期があります、この時期に管理会社に今後のリーシングや原状回復を中心とす修繕について何かしらの報告がない場合、業務効率を上げようとしない会社です。
②具体的な改善策の提示がない
稼働率を上げる原状回復は、賃貸条件を改定したらどうなるか、入居者クレームを解決するには、滞納を少なくするには等の具体的な政策を行わない管理会社です。
③管理状態が悪い
管理会社には内緒で抜き打ちで現地調査に行ってみましょう。
長期的に空室があったり、クレーム等が増加している場合、現地の状態を見ると「なるほど」という事が非常に多いです。テナントとのトラブルは殆どの場合、未然に防ぐことができます。外見の管理状態が悪い=中身の管理状態が悪い=テナントの質が悪くなる繋がっている可能性が高いです。そして都合の悪い時に大家さん任せになっている。

・変更の注意点
管理会社の変更は非常に手間がかかりますが、どんなポイントを注意すべきが説明をさせて頂きます。
①テナントへの通知
管理会社の変更、また賃料口座も合わせて変更する場合は必ず通知と一人一人訪問を行う事をお勧めします。
②賃貸借契約書類等の引継(設備点検、保証契約)
新たな管理会社にしっかりと契約書類一式が承継されるように書類を一覧にして、双方の授受がしっかり行われたか確認をする様にして下さい。
③鍵の引渡
書類同様に鍵の管理は非常に重要です。ここでも鍵一覧を作成し、鍵番号、本数等を明確にしましょう。

多くの大家さんがご高齢の方が多く、今まで任せていた管理会社へお付き合いがあるからと、言いたい事も言えなかったというお話を聴きます。今後の管理会社の役割は受動的で大家さんの言う事だけを聴くと言う時代ではなく、運用結果にもしっかりとした責任感を持ち、物件運用が成功する様に、大家さんに提案をして行き、物件運用とともに大家さんと長期的なパートナーシップを継続していき、互いに「win-win」の関係でいなければなりません。

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