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不動産評価について(収益還元法、原価法、取引事例比較法)

不動産評価について(収益還元法、原価法、取引事例比較法)

不動産評価の基本の3つ

収益還元法
単年度の純収益を還元利回りで還元した価値(直接還元法)
多年度の純収益を現在価値に割引いたものを収益率で割った価値
(DCF法)

・原価法
同様の建物を現在建築した場合の土地、建物を見積もり(再調達原価)その原価を対象不動産を比較して経年による減価修正を行い算出する価格

取引事例比較法
対象とする不動産と類似する取引事例を基に、対象不動産の個別的な要因(事情補正、時点修正、要因比較)を行い、対象不動産の価値を算出する。

金融機関の担保評価は原価法(積算価格)と収益還元法を併せて考慮する事が多いです。また個人の信用力も非常に大きく融資手数料や期中の金利も大きく変わってきますので、その部分も考慮に入れながら投資の実績を作り徐々に保有する不動産の数を増やして頂く事をお勧めします。実績を作りたいからと言って、地方の利回りが高い物件を割高な金利条件で購入をする事はくれぐれもやめた方が良いと思います。借換え前提の方が多いのですが、他の金融機関では融資が伸びなかったり、融資が出来ない場合があります。こうしたリスク評価のためにも鑑定評価は非常に重要になります。

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